Việc hai bảng báo giá xây dựng cho cùng một ngôi nhà lệch nhau tới 500 triệu đồng là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong ngành xây dựng. Con số này nhìn thì lớn, nhưng khi bóc tách chi tiết, sự chênh lệch thường nằm ở các yếu tố cốt lõi dưới đây:
1. Cách thức tính diện tích xây dựng (m²)
Đây là nơi dễ gây “ảo giác” nhất cho chủ nhà. Mỗi nhà thầu có một hệ số tính diện tích phần thô khác nhau:
-
Móng: Có bên tính 30%, có bên tính 50% hoặc 70% diện tích sàn (tùy loại móng cọc, móng băng, móng bè).
-
Mái: Mái tôn (30%), mái bê tông cốt thép (50%), mái ngói kèo sắt (70%) hay mái ngói đổ bê tông (100%).
-
Ban công, sân thượng, ô trống thông tầng: Cách tính hệ số phần trăm rất khác nhau giữa các đơn vị.
Kết quả: Cùng một bản vẽ, nhưng tổng diện tích quy đổi để tính tiền của Nhà thầu A có thể là 300m², trong khi Nhà thầu B lại tính ra 350m². Chỉ cần lệch nhau 50m², với đơn giá khoảng 6 – 7 triệu/m², số tiền đã chênh lệch hơn 300 – 350 triệu đồng.
2. Chất lượng và thương hiệu vật tư (Đặc biệt là phần hoàn thiện)
Phần thô (gạch, cát, đá, xi măng, sắt thép) thường không chênh lệch quá nhiều, nhưng phần hoàn thiện chính là “hố sâu” làm xuất hiện con số 500 triệu:
-
Gạch ốp lát: Gạch trong nước (200.000 VNĐ/m²) đối lập với gạch nhập khẩu Ý/Tây Ban Nha hoặc gạch khổ lớn (800.000 – 1.500.000 VNĐ/m²).
-
Thiết bị vệ sinh: Một bộ combo (bàn cầu, lavabo, vòi tắm) dòng cơ bản của Inax/Toto chỉ khoảng 10 – 15 triệu, nhưng dòng cao cấp hoặc các thương hiệu châu Âu (Grohe, Kohler) có thể lên tới 50 – 100 triệu/phòng.
-
Cửa và kính: Cửa nhôm kính Xingfa Quảng Đông thông thường khác hoàn toàn với hệ nhôm cầu cách nhiệt cao cấp kết hợp kính hộp bản dày.
-
Sơn nước, thiết bị điện: Sơn 2 lớp hay 3 lớp, dùng dòng sơn lau chùi cao cấp của Dulux/Jotun hay sơn kinh tế; thiết bị điện Panasonic dòng cao cấp hay dòng phổ thông…
3. Biện pháp thi công và năng lực quản lý
Nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp thường có chi phí cao hơn vì họ tính toán cả các yếu tố đảm bảo chất lượng kỹ thuật mà nhà thầu giá rẻ thường “bỏ quên” hoặc cắt bớt:
-
Hệ thống giàn giáo, cốp pha: Sử dụng cốp pha phim mới, giàn giáo nêm kiên cố giúp bề mặt bê tông chuẩn, thẳng, an toàn. Nhà thầu giá rẻ có thể dùng cốp pha gỗ cũ, xộc xệch.
-
Kỹ thuật thi công đặc thù: Quy trình chống thấm 3-4 lớp kỹ càng; xử lý liên kết giữa tường cũ – tường mới; đóng lưới mắt cáo chống nứt tường; kỹ thuật thi công hệ gờ chỉ, phào hay các mảng tạo điểm nhấn phức tạp.
-
Đội ngũ giám sát: Báo giá cao hơn thường bao gồm chi phí cho một Kỹ sư giám sát thường trực tại công trình để kiểm soát chất lượng, thay vì chỉ có “cai thầu” tự quản lý công nhân.
4. Ranh giới giữa “Trọn gói” và “Phát sinh” (Bóc tách khối lượng)
-
Nhà thầu giá thấp: Đơn giá nhìn rất rẻ vì họ chưa tính hoặc cố tình mập mờ nhiều hạng mục. Ví dụ: Chưa gồm chi phí ép cọc, chưa có bể phốt/bể nước ngầm, chưa tính chi phí nhân công sơn nước, chưa có hệ thống tủ bếp, cửa cổng, rào chắn… Khi vào làm, họ sẽ tính phát sinh dần dần.
-
Nhà thầu giá cao: Họ bóc tách chi tiết (BOQ) cực kỳ rõ ràng, “chìa khóa trao tay” đúng nghĩa, ôm hết mọi rủi ro về biến động giá vật liệu và cam kết không phát sinh.
Nhiều khi, việc lệch 500 triệu không phải do bên này “ăn dày” hơn bên kia, mà là vì hai bên đang báo giá cho hai ngôi nhà có chất lượng và mức độ hoàn thiện hoàn toàn khác nhau trên cùng một vỏ bọc bản vẽ.
Bạn đang đắn đo về giá thành thi công – sửa chữa cho căn nhà của mình?
Hãy liên hệ và gửi thông tin qua Zalo 0973 55 28 64 để được tư vấn và nhận báo giá nhé!
